상속 아파트 양도소득세, 팔기 전에 꼭 알아두세요

부모님이 돌아가시고 아파트를 물려받았는데, 팔려고 보니 세금이 문제라고요? 상속 아파트 양도소득세, 잘못 알고 팔면 수천만 원 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 어떤 순서로, 언제 팔아야 유리한지 지금 바로 확인해보세요.

목차 숨기기

상속 아파트, 2주택이 돼도 비과세 받을 수 있을까?

1주택을 보유 중에 부모님 아파트를 상속받으면 갑자기 2주택자가 됩니다. 당연히 비과세 혜택이 사라지는 게 아닐까 걱정되시죠.

하지만 세법에서는 이런 경우를 위해 상속주택 비과세 특례를 두고 있습니다. 딱 세 가지 요건을 충족하면 기존에 갖고 있던 집을 팔 때 1주택자로 간주해 비과세가 적용되는것이죠.

비과세 특례 3가지 요건은 아래와 같습니다.

이때 비과세 특례가 적용되는 기간 제한은 없습니다. 상속 후 언제 팔더라도 요건만 갖추면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 1세대 1주택 비과세를 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 함께 충족해야 합니다.

여기서 많은 분들이 실수를 합니다. 급하게 상속받은 아파트부터 먼저 처분하는 경우인데요, 이 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않습니다.

상속주택을 먼저 양도하면 2주택자로 판단해 양도소득세가 과세됩니다. 다만, 상속개시일로부터 5년 이내에 처분하면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 세율이 적용됩니다.

즉, 상속 아파트를 꼭 먼저 팔아야 한다면, 5년 안에 처분하는 게 훨씬 유리합니다.

상속개시일로부터 6개월 이내에 상속 아파트를 매도하면, 양도가액이 곧 취득가액으로 인정되어 양도차익이 0이 됩니다. 양도차익이 없으므로 양도소득세가 발생하지 않습니다. 단기 보유 중과세도 적용되지 않습니다.

다만 현실적으로 상속등기와 매각 절차를 6개월 안에 모두 끝내기는 쉽지 않고, 이 경우 상속세 산정 시 양도가액이 상속재산가액에 포함되어 상속세 부담이 커질 수 있다는 점도 꼭 기억하세요.

피상속인이 여러 채의 주택을 갖고 있었다면, 세법상 상속주택으로 인정되는 건 딱 1채뿐입니다. 인정 순위는 다음과 같습니다.

1순위는 피상속인이 가장 오랫동안 보유한 주택이고, 보유 기간이 같다면 2순위로 거주 기간이 가장 긴 주택, 3순위로 사망 당시 거주한 주택, 4순위로 기준시가가 가장 높은 주택, 마지막으로 상속인이 선택한 주택 순으로 판정합니다.

이 순위에서 벗어난 나머지 주택은 일반 매입 주택과 동일하게 취급되니 주의가 필요합니다.

한 채를 여러 형제가 공동으로 상속받는 경우도 많습니다. 이때는 지분이 가장 큰 상속인만 주택 수에 포함되고, 소수 지분자는 해당 주택을 보유하지 않은 것으로 봅니다.

소수 지분으로 상속받은 상속인은 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 봐 주택 수에 포함하지 않습니다. 지분이 동일한 경우에는 해당 주택에 거주하는 자, 이후 최연장자 순으로 주된 상속인을 판단합니다.

상속 협의 시 이 점을 잘 활용하면 불필요한 다주택자 부담을 줄일 수 있습니다.

상속 아파트 양도소득세는 팔기 전 순서와 시기, 요건 충족 여부가 결과를 완전히 바꿉니다. 세금 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 날 수 있으므로 반드시 사전에 세무사 상담을 받아보시길 권장합니다.

관련 세부 내용은 국세청 홈택스 또는 국세청 상속·증여세 안내 페이지에서 공식 자료를 확인하실 수 있습니다.